שיווק תיווך וניהול נדל"ן

מילון מונחים

אופציה במקרקעין

זכות למימוש רכישת מקרקעין אותה מעניק בעל נכס לרוכש פוטנציאלי. האופציה ניתנת

בכתב, מוגדרים בה תנאי העסקה והיא מוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש. במקרים מסוימים,

מוכר בעל הנכס את האופציה לרוכש הפוטנציאלי. במרבית המקרים נשאר סכום זה בידי בעל

המקרקעין במקרה שהקונה חוזר בו מעסקת הרכישה, ואילו אם הקונה מממש את זכותו לרכוש

את המקרקעין נכלל סכום זה בסך התמורה עבור המקרקעין, נשוא העסקה.

 

אדמות מינהל

אדמות שבבעלות המדינה ובפיקוח וניהול מנהל מקרקעי ישראל. סה"כ כ- 21 מיליון דונם

שהם כ- 93% משטחה של מדינת ישראל.

 

אחוזי בניה

שטח נכס המותר לבנייה כשהוא מבוטא כאחוז מפני שטח הקרקע עליו נבנה הנכס. אחוזי

בניה נקבעים בתוכנית בניין ערים ולכל אזור/אתר אחוז שונה הרלוונטי לגביו.

במבנים רבי קומות נקבעים לרוב אחוזי הבנייה מותרים השונים מ- 100% כאשר לעיתים

מציינים בתוכנית את אחוזי הבנייה המותרים לכל קומה בנפרד. במקרים אחרים לא נכללים

חלקים שונים מהבית בחישוב אחוזי הבנייה )לדוגמא: מקלטים, מרפסות, עליות גג,

מרתפים, סככות ומחסנים( נתונים על אחוזי הבנייה המותרים בשטח/מגרש מסוים ניתן לקבל

מהוועדה לבניין ערים המקומית.

 

חלוקה מחדש

בעת שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה נוצר לפרקים הצורך לחלק את הקרקע

מחדש על מנת להפריש לדוגמה, שיעורים מסוימים מהקרקע לצורכי ציבור. חלוקה מחדש זו

נעשית על ידי הרשות המקומית בהסכמת הבעלים או ללא הסכמתם. בתום תהליך החלוקה מחדש

מכין שמאי דו"ח השוואתי שנועד לקבוע את גודל הפיצוי לו זכאים בעלי החלקות שנפגעו.

 

בעל בית בנכס מוגן

הבעלים הרשום בספרי רישום מקרקעין )טאבו( של דירה או מבנה שבו מתגורר דייר בעל

זכויות דיור מוגן, לפי חוק הגנת הדייר.

בנוסף לחובת בעל הבית בנכס בשכירות מוגנת לדאוג לתחזוקת הנכס, חייב הוא גם לדאוג

לניקוי החצר, הגינה והשטח שמשמשים את כל דיירי הדירות, לניקוי ותחזוקת חדר המדרגות

והכניסה.

 

בר-רשות

אדם/ישות משפטית אשר בעל נכס מקרקעין הרשה לו להחזיק ולהשתמש במקרקעין. לבר רשות

אין זכות על הנכס או טובת הנאה הנובעות ממנו וכל זכויות השימוש תקפות רק לגבי

האדם/הישות לו הוענקו הזכויות. לדוגמא: אלמוני המקבל רשות להחנות את רכבו במגרש

שבבעלותו של פלוני הופך לבר רשות באותו מגרש.

 

דו"ח אפס

דו"ח הנערך ע"י שמאי מקרקעין ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט

כלכלית-פיננסית. הדו"ח נועד לסייע בהערכת השווי של נכס המקרקעין האמור

לשמש כביטחון למתן אשראי ומוגש בדרך כלל לבנקים ולמוסדות אשראי אחרים.

 

בעל בית בנכס מוגן

הבעלים הרשום בספרי רישום מקרקעין )טאבו( של דירה או מבנה שבו מתגורר דייר בעל

זכויות דיור מוגן, לפי חוק הגנת הדייר.

בנוסף לחובת בעל הבית בנכס בשכירות מוגנת לדאוג לתחזוקת הנכס, חייב הוא גם לדאוג

לניקוי החצר, הגינה והשטח שמשמשים את כל דיירי הדירות, לניקוי ותחזוקת חדר המדרגות

והכניסה.

 

בר-רשות

אדם/ישות משפטית אשר בעל נכס מקרקעין הרשה לו להחזיק ולהשתמש במקרקעין. לבר רשות

אין זכות על הנכס או טובת הנאה הנובעות ממנו וכל זכויות השימוש תקפות רק לגבי

האדם/הישות לו הוענקו הזכויות. לדוגמא: אלמוני המקבל רשות להחנות את רכבו במגרש

שבבעלותו של פלוני הופך לבר רשות באותו מגרש.

 

דו"ח אפס

דו"ח הנערך ע"י שמאי מקרקעין ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט

כלכלית-פיננסית. הדו"ח נועד לסייע בהערכת השווי של נכס המקרקעין האמור

לשמש כביטחון למתן אשראי ומוגש בדרך כלל לבנקים ולמוסדות אשראי אחרים.

 

דירת יחיד

דירה המוגדרת כדירת יחיד הינה דירה שבעליה מתגורר בה ובמשך 4 השנים מיום

מכירתה לא היו בבעלותו דירות נוספות. הגדרתה של דירה כדירת יחיד למגורים

פוטרת את בעליה מתשלום מס שבח מקרקעין או מס הכנסה בעת מכירתה. סעיף

49ב')2(לחוק מס שבח מקרקעין :"תהא מכירתה של דירת מגורים יחידה פטורה

ממס, ובעליה יכול למוכרה ולרכוש חדשה תמורתה ואחר-כך למוכרה, גם כן ללא

הגבלות בזמן ובמחיר, אך זאת כאמור בתנאי שלא החזיק בעוד דירה באותה עת

והיא מתאימה להגדרת דירת מגורים."

 

דמי איתור

)Finders Fee( עמלה המשולמת לאדם או ישות משפטית תמורת איתור עסקה פוטנציאלית

וקשירת קשר ראשוני בין הצדדים המעונינים או מסירת אינפורמציה לאחד הצדדים

המאפשרת לו לקשור קשר עם הצד/דים האחר/ים.

 

דמי הסכמה

(בעסקאות עם מינהל מקרקעי ישראל). בעת העברת זכויות מאדם שחכר קרקע ממינהל

מקרקעי ישראל לאדם או ישות משפטית אחרת, נדרש מוכר הקרקע לשלם למינהל דמי

הסכמה בגובה 33% מהרווח הריאלי המופק בעת מכירת הזכויות. באם שילם המוכר

למינהל דמי היוון, יהיה החוכר פטור מתשלום דמי הסכמה. ברוב המקרים נקבע

ה"רווח הריאלי" על ידי שמאי מטעם הרשות כאשר ניתנת רשות לערער על הערכתו.

 

דמי-תיווך

עמלה המשולמת על ידי צד אחד או שני הצדדים )קונה ומוכר( אשר ביצעו עסקת

מקרקעין. העמלה משולמת לגורם אשר קישר ותיווך ביניהם. גובה העמלה משתנה בהתאם

לתנאי השוק כאשר המקובל בעסקות מקרקעין עומד על 2% המשולמים על ידי כל אחד

מהצדדים. בעסקות של שכירות מקובל שכל אחד מהצדדים ישלם עמלה בגובה דמי-שכירות

לחודש אחד.

 

דף מידע

בעל זכויות במגרש או כל מתעניין אחר רשאים לבקש ולקבל בתוך 30 יום, מהוועדה

המקומית לתכנון ובנייה, או מהרשות המקומית, מסמך ובו המידע המלא הדרוש לצורך

קבלת היתר בנייה )או לצרכים אחרים(. המידע מוגש במסמך הנקרא "דף מידע" והוא

תקף שנה אחת. דף המידע כולל מידע ראשוני על הזכויות הכלכליות של הנכס, על

אחוזי בנייה ושטחים מותרים לבנייה, מספר הקומות וגובה הבניין, מספר יחידות

דיור אותן ניתן לבנות, קווי מתאר הבניין, הפקעות נדרשות לצורכי ציבור, דרישות

בתחום החנייה, מידע בדבר פיתוח וגינון ומידע בדבר חובת תשלום היטל השבחה, או

פטור ממנו.

 

היוון

חישוב ערכם הנוכחי (בהווה) של סה"כ התשלומים או תקבולים העתידיים בניכוי

ריבית דריבית.

 

היטל השבחה

תשלום אותו גובה רשות מקומית מבעל נכס מקרקעין בגין עליה בערך הנכס הנובעת

משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה מותרים או שינוי ייעוד הקרקע

(לדוגמה: מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה). גובה היטל ההשבחה עומד על 50% מערך

ההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות על ידי בעל הנכס.

 

הלוואת גישור

הלוואה לתקופה קצרה (פחות משנה) הניתנת על ידי הבנק כדי לשמש פתרון ביניים

למימון עסקות שבהן יש זמנית פערי מזומנים בין התקבולים לתשלומים.

 

הערת אזהרה

רישום בספרי המקרקעין (טאבו), שנועד לציין כי בקרקע או בנכס מקרקעין מסוים

בוצעה עסקה שאיננה מאפשרת ביצוע עסקות נוספות, אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה.

בדרך-כלל נרשמת הערת אזהרה סמוך לחתימת הסכם הרכישה והיא מיועדת להעניק לרוכש

ביטחון מסוים עד להשלמת העסקה. הערת אזהרה מספקת מידע על מצבו המשפטי של הנכס

ועל תכנון עתידי המתייחס לזכויות בנייה עליו. לאחר שנרשמה הערת אזהרה אין

לרשום בטאבו עסקות שיעמדו בסתירה לתוכן ההערה. ניתן לרשום הערת הזהרה גם

מסיבות אחרות שיש להן השלכה על זכויות הקניין.

 

הפקעה

לפי חוק התכנון והבניה רשאית רשות התכנון והבניה המקומית לשנות ייעוד קרקע

ולהעביר לחזקתה קרקע הנמצאת בבעלות פרטית אם קרקע זו נדרשת לצורכי ציבור –

סלילת דרך ציבורית, בניית מבנה ציבורי או כל פעולה אחרת הנעשית לרווחת

הציבור. לעיתים ניתן פיצוי בעד ההפקעה אך הרשות המוסמכת רשאית להפקיע אדמה

ללא פיצוי לבעל הנכס ובתנאי שהשטח המופקע ללא פיצוי לא יהיה גדול מ- 40% מכלל

השטח המיועד להפקעה.

 

הפשרת קרקע

החלטה של הרשות המוסמכת לשנות ייעוד של קרקע ולאפשר בינוי ופיתוח. בדרך כלל

מתקבלת החלטה זו לגבי קרקע חקלאית או קרקע שנועדה לצורכי ציבור כאשר הרשות

מעונינת להגדיל את סה"כ הקרקע המיועדת לבנייה.

 

זיכרון-דברים

מסמך התקשרות זמני בין מוכר מקרקעין לקונה המשמש כחוזה לכל דבר וכהסכם מחייב

משפטית עד להשלמה וחתימה על חוזה מכר מפורט. הצדדים רשאים ליצור בזיכרון

הדברים מנגנון המביא לביטולו באופן אוטומטי בהתקיים תנאי מסוים כמו למשל:

התניית תוקף ההתקשרות בחתימת החוזה בתוך פרק זמן קצוב. גם זיכרון דברים שלא

נכלל בו מנגנון ביטול אוטומטי הנו תקף והוא מהווה הסכם מכר לכל דבר.

זיכרון-דברים רצוי שיכלול פרטים אישיים מפורטים של הרוכש והמוכר, תיאור הנכס,

מחיר הנכס, תנאי תשלום, מועד מסירת החזקה, מועד רישום בלשכת רישום המקרקעין

וכל פרט אחר התורם למניעת אי הבנות בעתיד

 

חברת גוש חלקה בע"מ

חברה בע"מ הנמצאת בבעלות בעלי נכס מקרקעין ואשר היא למעשה הבעלים החוקי של

אותו נכס מקרקעין. כיום נרשמת חברת גוש חלקה בע"מ כאיגוד מקרקעין והעברת

מניות בו חייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה. בניינים רבים בערים הותיקות רשומים

כחברת גוש חלקה. מצד אחד מחזיקים בעלי הדירות במניות החברה ומצד שני הם

חוכרים את דירותיהם מהחברה. רישום הבעלות על מניות החברה נעשה ברשם החברות

בעוד שהחכירה נרשמת בלשכת רישום מקרקעין. בעת מכירת הדירה נמכרות המניות

בחברת גוש חלקה ובמקביל מועברת זכות החכירה.

 

טאבו, לשכת רישום המקרקעין

משרד ממשלתי שבו מתנהל רישום בעלות וזכויות אחרות על נכסי מקרקעין, רישום

עסקות במקרקעין, רישומי הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכדומה. בלשכת רישום

המקרקעין ניתן לקבל מסמך המכונה "נסח" ובו תמצית הרישום בספרי הלשכה על נכס

המקרקעין המסוים לגביו נדרש המידע.

 

"ייזהר הקונה"

כלל משפטי המטיל על הקונה את האחריות והחובה לבדוק את הנכס שהוא קונה לפני

הקנייה, ומונע ממנו לבוא בטענות לאחריה.

 

מפת גושים וחלקות

מפה בה משורטטים גבולותיהם של החלקות והגושים, הרחובות העוברים בשולי החלקות

ומספרי הרישום שלהם בלשכת רישום המקרקעין )בטאבו(. את המפה מפיק המרכז למיפוי

ישראל, והיא משמשת יזמים ועורכי-דין לבירור מיקומן המדויק של חלקות, שבהן הם

מעונינים.

 

משכנתא

הלוואה ארוכת טווח אותה מעמיד מוסד בנקאי לרוכש נכס מקרקעין לצורך מימון

הרכישה. מקור השם בארמית ופירושו: שעבוד נכסי דלא ניידי. שני סוגי המשכנתאות

העיקריים הם: הלוואות לזכאי משרד השיכון והבינוי – הלוואות הניתנות מכספי

משרד השיכון לקבוצות אוכלוסייה מוגדרות כגון זוגות צעירים הרוכשים דירה בפעם

הראשונה, מחוסרי דיור, רווקים ורווקות מעל גיל 27, עולים חדשים וקבוצות

נוספות על פי הגדרת המשרד. סוג המשכנתא האחר מקורו בהלוואות חופשיות מכספי

הבנק – הלוואות לתקופות של עד 24 שנים, הניתנות לפי שיקוליו העסקיים של הבנק.

סכום ההלוואה בקטגוריה זו תלוי בערך הנכס ובכושר ההחזר של הלווה, כמו גם

הביטחונות שהלווה יעמיד לרשות הבנק.

 

 

מתווך נדל"ן

איש ביניים המקשר בין מוכר נכס מקרקעין לבין קונה פוטנציאלי. מתווך רשאי

לייצג בו זמנית את המוכר ואת הקונה ואין חובה עליו להודיע על כך לצדדים.

תמורת עבודתו גובה המתווך עמלה אשר במרבית המקרים הינה אחוז מוסכם משווי

העסקה שנחתמה. מתווך המייצג את שני הצדדים רשאי לגבות עמלה מכל צד בנפרד.

גובה העמלה המקובל הוא 2% )מכל צד(.

מעמדו החוקי של מתווך נדל"ן הוסדר באמצעות חוק המתווכים במקרקעין )התשנ"ו

1996( הקובע מי רשאי לעסוק בתיווך נדל"ן ומה הם חובותיו וזכויותיו של המתווך.

 

נכס מניב

נכס מקרקעין כדוגמת מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר, או דירת מגורים

המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו ומשמשים לבעליהם

הכנסה קבועה )תשואה( הצמודה למדד המחירים לצרכן או לדולר.

 

נסח רישום

מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין. בנסח ניתן

למצוא רישום בעלות ושעבודים על הנכס, עיקולים, צווי בית-משפט, חוזי-חכירה

והערות אזהרה. את הנסח מנפיקה כל אחת מלשכות רישום מקרקעין )טאבו( באמצעות

מילוי טופס, שבו מציינים את סימני הזיהוי של הגוש והחלקה הרלוונטיים. לקבלת

סימני הזיהוי של הגוש והחלקה יש לפנות לרשות המקומית, המאתרת את הפרטים על

סמך כתובתו של הנכס.

 

עסקת חליפין במקרקעין

עסקה אשר לפי תנאיה נמסרים מקרקעין מסוימים תמורת המקרקעין אחרים. לדוגמה:

קבלן בניין רוכש מגרש לצורך הקמת מבנה ומשלם תמורתו לבעליה במגרש או בדירות

גמורות שנבנו על מקרקעין אחר. בעסקת קומבינציה במקרקעין )שהיא סוג של עסקת

חליפין( משלם הקבלן הבונה על המגרש לבעל המגרש בדירות גמורות בבניין שנבנה על

המגרש.

 

ערך (של נכס במקרקעין)
ערכו של נכס מקרקעין נקבע לפי נתונים כלל ארציים ולאומיים כדוגמת מצב כלכלי

במשק, כוח הקנייה של המטבע המקומי, עתודות קרקע לבניה, גידול באוכלוסייה,

מגמות בתחום היקף הכסף הפנוי והחסכונות שבידי הציבור, מדיניות כלכלית של

הממשלה ושינויים דמוגרפיים שונים. הנתונים סביבתיים המשפיעים על ערכו של הנכס

הם: מיקום הנכס, שטח המגרש, גודל המבנה, גיל המבנה ומצבו הפיסי, תכנון המבנה

הפנימי שלו, מצב התשתית והפיתוח )דרכים, חנייה, גינון(, זכויות הבנייה, אופי

האוכלוסייה בסביבת הנכס, מצבו המשפטי של הנכס והבעלות עליו.

 

 

 

ערך בספרים (של נכס)
מונח חשבונאי, שפירושו ערך הנכס כפי שנרשם בדו"חות הכספיים המקובלים, קרי
עלותו המקורית בניכוי הפחת שהצטבר.

 

צפיפות בנייה
מספר הבתים בשטח מסוים, כמצוין בתוכנית המתאר לאזור מסוים. (ראה גם להלן,
צפיפות בנייה למגורים)

צפיפות בנייה למגורים
הוועדה המקומית מכתיבה, בהיתר הבנייה, את גודל יחידות הדיור המותרות לבנייה
ומכאן את מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בשטח נתון. לדוגמא: באזור מסוים
מקדם הצפיפות עומד על 75 מ"ר ליחידת דיור. לפיכך, על פני שטח של 750 מ"ר מותר
לבנות כ- 10 יחידות דיור.

 

שטר מכר
תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם
בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס
המקרקעין ופרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה. חתימה על שטר מכר חייבת להיעשות על
ידי הצדדים בפני פקיד לשכת רישום קרקעות או עורך-דין המאמתים את זהות
החותמים. לאחר הפקדת שטר המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין מעודכן רישום הנכס
בספר האחוזה כנדרש.

תשתית

כלל המערכות הציבוריות שמניחה רשות לקראת בנייה, כגון: ביוב, חשמל ומים,

כבישי גישה לאזור ולמגרש. בעיות תשתית מתעוררות לרוב כאשר משנים את ייעודה של

קרקע מחקלאות למגורים. לקיומה של תשתית בשטח המיועד לבנייה משקל רב בשיקולי

היזם בבואו לרכוש את המגרש, מאחר שהנחתה אורכת זמן רב, במיוחד אם מדובר בשטח

של פרדסים וכדומה.